Par Jean Castelain , Julie Le Goff Druet

 

INTERVIEW – Claire Castela, avocate associée et co-directrice du département droit de l’immobilier chez Fidal, et Julie Le Goff-Druet, avocate au sein du même département, détaillent les différences entre bail commercial et bail professionnel.

Choisir des locaux adaptés aux besoins de son activité n’est pas la dernière des difficultés à régler par l’entrepreneur, qui devra également réfléchir au régime du bail qui lui est proposé: bail commercial ou bail professionnel?En pratique, cette question du choix ne concerne que les bureaux destinés à recevoir une activité «exclusivement professionnelle» (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986). En effet, si l’activité de l’entreprise est commerciale, industrielle ou artisanale, le bail commercial s’impose (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce), le bail professionnel étant exclu.Qu’est-ce qu’une activité professionnelle?C’est une activité de nature civile (c’est-à-dire ni commerciale, ni industrielle, ni artisanale). Peu importe son caractère lucratif ou non depuis un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass. Civ. 3e, 20 octobre 2016, n° 15-20285). Il s’agit, par exemple, des professions dans le domaine des soins (médecin, radiologue), du droit (avocat, huissier), du bâtiment (architecte, bureau d’études), du chiffre (expert-comptable, conseil en gestion de patrimoine), mais aussi des associations ou des mutuelles… La forme commerciale de la société est indifférente, seule la nature de son activité importe.Quels sont les enjeux de l’option entre bail commercial et bail professionnel? Le bail commercial permet au locataire de bénéficier du renouvellement de son bail à son terme ou du versement d’une indemnité d’éviction destinée à lui permettre de se réinstaller dans de nouveaux locaux, si le bailleur n’entend pas renouveler le bail. Mais cet avantage en est-il réellement un pour des locaux à usage de bureaux? Le renouvellement du bail s’opérera moyennant un loyer fixé à la valeur locative, qui correspond sensiblement aux prix du marché pour des locaux libres. L’indemnité d’éviction sera généralement limitée aux seuls coûts du déménagement, de la réinstallation de l’entreprise et de la perturbation d’activité subie du fait du transfert.Le bail professionnel paraît plus fragile, le bailleur pouvant ne pas renouveler le bail sans contrepartie financière à verser au locataire. Mais le bail professionnel procure une souplesse d’utilisation que n’a pas le bail commercial. Le bail professionnel – conclu pour une durée minimum de six ans – permet au locataire de donner congé à tout moment moyennant un préavis de six mois alors que le bail commercial – conclu pour une durée minimum de neuf ans – réserve cette faculté de résiliation anticipée à l’expiration d’une période triennale.L’entrepreneur devra choisir entre pérennité relative et souplesse d’utilisation. Mais bien souvent, le choix sera imposé par le bailleur qui exigera un engagement du preneur pour une durée ferme exclusive de toute faculté de résiliation anticipée, et seulement envisageable dans le cadre d’un bail commercial…

Source : http://www.lefigaro.fr/entrepreneur/2017/07/12/09007-20170712ARTFIG00051-quel-bail-pour-entreprendre.php?cmtpage=0